Che cos'è, come si ottiene, che vantaggi offre e che limiti ha la tassazione agevolata dei redditi di locazione.

A partire dal 2011 chi dà in locazione un immobile ad uso abitativo può beneficiare di un regime di tassazione agevolatoconosciuto come “cedolare secca“.
E’ un’imposta fissa che può sostituire, a scelta del proprietario, la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.
L’imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere il fenomeno diffuso degliaffitti in nero, anche se finora non ha dato i risultati sperati.

Un passo avanti a favore della cedolare secca è stato fatto con l’aumento della base imponibile dall’85 al 95% per la tassazione ordinaria, un provvedimento che ha reso quest’ultima ancora meno conveniente.

Dal 1° gennaio 2013, infatti, la quota dei redditi da locazione non assoggetta a tassazione è stata ridotta di 10 punti percentuali passando dal 15% al 5%.
Ecco i requisiti e il funzionamento della cedolare.


CHE COS’È


E’ un’imposta ad aliquota fissa (cosiddetta flat tax) sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero:


 l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali,
 l’imposta di registro,
 l’imposta di bollo


(queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata o sulla proroga del contratto).


A COSA SI APPLICA


Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (cantine, box) se affittate insieme all’abitazione.

Sono esclusi gli immobili strumentali o relativi all’attività professionale o di impresa.


CHI PUÒ BENEFICIARNE


Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione.

Sono esclusi i contratti stipulati da imprese, professionistie società commerciali.

In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare indipendentemente dagli altri.


CHE TIPO DI CONTRATTI


Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano.


CON QUALI ALIQUOTE


Sono previste due aliquote:


 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata);
 10% per i contratti a canone concordato (ridotta al 15% con ildecreto legge sull’Imu 102/2013 e successivamente con il Piano Casa 2014), cioè stipulato sulla      base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore).


COME SI OTTIENE


Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al conduttore (inquilino) con raccomandata.

Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa.

L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria se:


 i proprietari e gli affittuari non sono più di 3;
 tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca;
 il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze.


Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni dalla firma del contratto utilizzando Siria, il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il Modello 69.


LIMITI


Rispetto alla tassazione ordinaria:


 si applica sull’intero canone annuale e non sul 95%;
 il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno con l’aggiornamento Istat;
 non consente deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione.


Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.

 

VANTAGGI


Rispetto alla tassazione ordinaria:


 le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%);
 incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).


COME SI VERSA


Dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le scadenze previste per l’Irpef.
Le scadenze di versamento per l’acconto sono le seguenti:


 in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;
 in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio(40%) e 30 novembre (60%).